¿Cuál es el verdadero nivel de implicación de la banca en los proyectos inmobiliarios?

Imaginemos una promoción de 300 viviendas (tres bloques de 100) de las que un banco, además de financiar el proyecto, se hace dueños de 200 (dos bloques).

Imaginemos que uno de esos dos bloques se dedique al alquiler (según el concepto de built to rent) y que el segundo sea para alquiler con opción a compra con un máximo de 5 años, con dicha opción posible a partir del segundo año de alquiler, a un precio de venta con un incremento del 8% y luego del 4% anual con hipoteca con condiciones preferentes a los inquilinos.

Imaginemos que tras los 5 años, los inquilinos que no hayan comprado dejen los pisos a disposición del banco para que éste los ponga a la venta, a precio de un mercado en plena demanda (no olvidemos que de momento el mercado experimenta un superávit de demanda de más de 100.000 viviendas).

Imaginemos que el edificio dedicado al alquiler este puesto a la venta a un inversor, con inquilinos pagadores, sin costes de comercialización. Básicamente más que un built to rent: in built AND rented (expresión que debería reflejar una realidad, por cierto).

Hablamos en un negocio en el que el banco podría:
a) Ganar dinero en la financiación del primer bloque, con una buena parte de las hipotecas gestionadas por el mismo,
b) Ganar dinero cubriendo los intereses del préstamos que le concedió el BCE y luego recupera su capital con plusvalía cuando decida vendiendo el bloque a un inversor (segundo bloque de viviendas)
c) Gestionar un bloque con clientes a los que podría ofrecer cualquier producto financiero, y luego venderles sus activos con financiación ya validada por el departamento de riesgos. Luego las viviendas que no se hubieran vendido a sus inquilinos se vendieron a un precio actualizado y con hipotecas controladas por el banco.

Hablamos de financiar una promoción, adquirirla a un precio preferente, alquilarla, y luego venderla con una plusvalía moderada a sus inquilinos y luego con plusvalía superior a nuevos compradores que se financian por el mismo banco

Según algunos de la banca tradicional, esta construcción (más bien ingeniería) financiera no es posible por algunas limitaciones de los reguladores bancarios.

La pregunta es: ¿Por qué no es posible rescatar una operación inmobiliaria antes de rescatarla y transformar dicha operación en una de las más rentables posibles? En caso de que no sea posible, ¿a quien le interesa que siga siendo imposible?

Puede ser que la banca tradicional haya dejado de controlar todas las variables del mercado inmobiliario, o no tenga la capacidad para ser el socio preferente en la financiación inmobiliaria, dejándola a los que poco a poco se implican de verdad en que las promociones salgan adelante?

Puede ser también que la banca tradicional necesite adquirir una formación inmobiliaria superior, o por lo menos adecuada para poder innovar en modelos de financiación, tanto a nivel económico, como a nivel jurídico.

Según algunos de la banca tradicional, esta construcción (más bien ingeniería) financiera no es posible por algunas limitaciones de los reguladores bancarios.

La pregunta es: ¿Por qué no es posible rescatar una operación inmobiliaria antes de rescatarla y transformar dicha operación en una de las más rentables posibles?

Puede ser que la banca tradicional haya dejado de controlar todas las variables del mercado inmobiliario, o no tenga la capacidad para ser el socio preferente en la financiación inmobiliaria, dejándola a los que poco a poco se implican de verdad en que las promociones salgan adelante?